Su lote en Fresno puede valer más que la casa que tiene encima.
Patios grandes, lotes dobles, lotes de esquina, lotes vacíos, y lotes con zonificación para más de una casa. La zonificación de Fresno y tres leyes estatales recientes permiten construir en ellos más de lo que la mayoría de los dueños cree, y eso cambia lo que un comprador debería pagar. Compramos lotes en Fresno tal como están, y le damos un número por escrito por el terreno.
o llame o mande un texto al (530) 635-8196
- Compramos
- Lotes vacíos, casas en lotes de 13,000 pies cuadrados o más, lotes con zonificación RM-1, RM-2 o NMX, y parcelas juntas.
- Comprador
- Casa Fresco Group LLC, que compra por cuenta propia. Nadie en Casa Fresco es su agente.
- Dueños
- Sam Fox Brennan, corredor de bienes raíces de California, DRE #02178674. Eduardo Cota, cofundador de Modern Perspective Plumbing, CSLB Lic. #1102487 (C-36).
- Qué sigue
- Hablamos español. Una respuesta por escrito, normalmente en dos días hábiles.
Cuáles lotes
Los que el mercado valúa como una sola casa, o como puro terreno, cuando son más que eso.
- Una casa en un lote de 13,000 pies cuadrados o más
El lote normal en las zonas de casas de Fresno mide de 5,000 a 7,000 pies cuadrados. Un lote del doble muchas veces se puede dividir en dos bajo la ley estatal, o puede tener una segunda casa y una unidad accesoria atrás de la primera. Una casa vieja en un lote grande en Roosevelt, en el suroeste de Fresno o en las partes viejas del condado es lo que más nos mandan.
- Una sola casa en un lote con zonificación RM-1, RM-2 o NMX
A lo largo de los corredores viejos, Belmont, Blackstone, Kings Canyon, Ventura, First, Cedar y las calles que salen de ellos, la zonificación de la ciudad permite varias casas en un lote que tiene una. Los que compran casas no pagan por eso. Nosotros sí.
- Un lote vacío
Con cerca o sin ella, con hierba, y un recibo de impuestos cada diciembre y cada abril. Los lotes de la ciudad se venden a unos cuantos dólares por pie cuadrado en el mercado abierto. Nosotros valuamos lo que la ciudad deja construir ahí, no solo la tierra.
- Dos o tres parcelas juntas, del mismo dueño
Juntas son un proyecto pequeño. Una por una son tres lotes. Si usted es dueño de los lotes de al lado, dígalo.
- Un lote de esquina, o con callejón
Una segunda entrada de coches o un acceso por atrás es lo que hace práctica una segunda casa. Se nota en el número.
Qué permite la ley ahora
Cuatro cambios desde 2022, en palabras sencillas. Cada uno tiene condiciones, y si un lote en particular califica lo decide Planificación de la Ciudad de Fresno o del Condado de Fresno, no nosotros. De ese trámite nos encargamos nosotros después de comprar. Usted no tiene que hacerlo.
- Dos lotes de uno (SB 9)
En una zona de casas dentro de la ciudad, el dueño puede dividir un lote en dos y poner dos viviendas en cada uno, con aprobación en ventanilla en vez de en una audiencia. Cada lote nuevo tiene que medir al menos 1,200 pies cuadrados y no menos del 40% del original. Una casa donde haya vivido un inquilino en los últimos tres años no se puede demoler para esto, y el dueño que divide tiene que firmar una declaración sobre vivir en uno de los lotes.
- Una segunda unidad en cualquier lote de casa (ADU)
La ley estatal permite que cada lote de casa agregue una unidad accesoria (ADU) y una unidad junior dentro de la casa. Fresno publica planos de ADU preaprobados que acortan la revisión, y las unidades de menos de 750 pies cuadrados no pagan cuotas de impacto.
- Hasta diez lotes pequeños en terreno con zonificación multifamiliar (SB 684 y SB 1123)
Un lote con zonificación para departamentos, de hasta cinco acres, se puede dividir en hasta diez lotes pequeños para casas, aprobados en 60 días sin audiencia. Desde julio de 2025 lo mismo aplica a lotes de casa vacíos de hasta acre y medio. Los lotes que han tenido inquilinos en los últimos cinco años generalmente no califican.
- Permisos para unidades viejas sin permiso (AB 2533)
Desde 2025, una unidad accesoria construida antes de 2020 sin permiso se puede permitir aunque no cumpla el código de hoy, siempre que sea segura, y la ciudad no puede cobrar cuotas de impacto por legalizarla.
Código de Gobierno 65852.21 y 66411.7 (SB 9); 66310 y siguientes (ADU); 66499.40 y siguientes (SB 684 y SB 1123); 66332 (AB 2533). Programa de ADU y planos preaprobados de la Ciudad de Fresno. Son resúmenes, no asesoría legal; confírmelo con Planificación para su lote.
Cómo le ponemos precio a un lote
Dos números, y usted ve los dos.
- Como terreno
En cuánto se han vendido cerca lotes del mismo tamaño y zonificación, por pie cuadrado, según ventas cerradas. Para un lote con casa, lo que daría la casa tal como está.
- Como lo que puede llegar a ser
En cuánto se venderían las casas o unidades terminadas, menos lo que cuesta sacar el mapa o los permisos, construir, mantener y vender, y un margen por el riesgo de que la ciudad diga que no. Si ese número es más alto que el del terreno, la oferta es más alta.
- Lo que no estamos diciendo
Que su lote vaya a ser aprobado para algo. Eso lo decide la ciudad, después de que compramos, por nuestra cuenta. Nuestra oferta es un precio de comprador por el lote tal como está hoy, con el riesgo de la aprobación de nuestro lado.
Vender el lote completo
Una oferta por escrito por el lote tal como está, con casa o sin ella, con inquilinos o sin ellos. Título y escrow como en cualquier venta. Los impuestos que se deban sobre el lote se pagan con la venta. Usted termina ahí.
O quedarse con una parte de lo que se construya
Algunos dueños prefieren no vender el lote de la familia a precio de terreno y ver cómo otro construye encima. Casa Fresco también entra como copropietario: nosotros ponemos el dinero, los números, el presupuesto de construcción y a alguien que dirija la obra, y usted se queda con una parte del proyecto terminado. Los términos se escriben para cada lote. Cómo funciona asociarse, en el sitio de la compañía (en inglés).
Cuéntenos del lote
Con la dirección o el número de parcela basta. Antes de responder revisamos la zonificación, el tamaño del lote y el registro del condado, así que la primera respuesta ya dice si es un lote que compraríamos.
Si prefiere hablar, llame o mande un texto al (530) 635-8196. Eduardo habla español.
- Llame o mande un texto(530) 635-8196
- Correocasafrescogroup@gmail.com
Pida un número por el terreno
Mandar esto no lo compromete a nada.
Preguntas
- ¿La casa tiene que estar vacía?
No. Compramos con inquilino adentro, o con usted viviendo ahí hasta el cierre. Una casa donde ha vivido un inquilino hace poco limita lo que permite la ley estatal de división de lotes, y eso lo tomamos en cuenta en el precio en vez de pedirle a nadie que se vaya.
- ¿Podría dividir el lote o construir la segunda unidad yo mismo?
Sí, y si tiene el tiempo y el dinero para los mapas, los permisos y la construcción, debería pensarlo. La mayoría de los dueños que nos llaman prefieren tener el número ahora que cargar con un proyecto durante dos años. Le decimos cuál creemos que es su caso.
- ¿Cómo sé el tamaño y la zonificación de mi lote?
Su recibo de impuestos de propiedad trae el número de parcela. La búsqueda de parcelas del asesor del condado muestra el tamaño del lote, y el mapa de zonificación de la Ciudad de Fresno muestra la zona. O mándenos la dirección y se lo decimos en la primera respuesta.
- ¿Su oferta es menos de lo que daría en venta con agente?
Muchas veces, para una casa. Para un lote, el mercado abierto valúa el terreno como terreno, y nuestro número por lo que se puede construir puede ser más alto. De cualquier manera, la oferta es un precio de comprador, y usted es libre de pedir una opinión independiente antes de contestar. Se lo recomendamos.
- ¿Y los terrenos agrícolas o fuera de la ciudad?
Es otra conversación, con el agua y las reglas del condado de por medio. Mándelo de todos modos y le decimos si es algo que revisaríamos.